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TUTELA DEL CONDOMINIO

SPESE STRAORDINARIE DI CONDOMINIO E CONDOMINI MOROSI
mercoledì 20 dicembre 2017 di Andrea Agostini

Argomenti: Diritto


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In tempi di crisi economica sempre più spesso accade che un condomino non abbia i soldi per pagare lavori di manutenzione straordinaria del condominio. Cosa può fare il condomino ?

1) Verificare che la decisione di lavori straordinari sia stata assunta con tutti i crismi. Salvo casi straordinari di urgenza, occorre l’autorizzazione preventiva dell’assemblea assunta con le maggioranze di legge per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale.

La delibera deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, le opere da compiersi, il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.

Sono ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato.

Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità in base alla norme di legge o del regolamento condominiale mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito e alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea (es. l’utilità dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento stabilito, la scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta).

2) Se la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale è contraria alla legge o al regolamento di condominio, il condomino dissenziente deve adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

3) Siccome la deliberazione presa dall’assemblea è obbligatoria per tutti i condomini e l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, il condomino dissenziente deve anche espressamente chiedere al giudice la sospensione della delibera.

4) Il condomino, non più semplicemente dissenziente ma moroso a seguito di diffida stragiudiziale di pagamento, potrà opporsi al decreto ingiuntivo, che nel frattempo l’amministratore del condominio avrà ottenuto in suo danno. L’opposizione riguarderà la delibera di approvazione del piano di riparto delle spese straordinarie relative alle parti comuni dell’edificio contestando la sussistenza e l’ammontare del credito azionato.

5) In ipotesi infine di sospensione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, se tra questi vi fossero il riscaldamento e/o l’acqua, il condomino moroso potrà opporre il diritto costituzionale alla tutela della salute cui ogni uomo ha diritto.

Tra quindici giorni esamineremo le possibilità di tutela del condominio.